国家级《基地网点民生项目》，机构运营的实战经验以及项目策划、设计的经验。项目的开发流程分为三大阶段：

第一阶段，称之为“定型”：即养老市场调研和整体策划，涵盖市场研究、《基地网点民生项目》的（改革试点）标准化定型、多种功能区规划、投入产出分析等；

第二阶段，称之为“定位”：即区域规划，涵盖建筑设计、工程管控、工程招投标、装修设计、开业筹备设计《基地网点民生项目》的进行分类定位运营服务设计等；

第三阶段，称之为“定人”：即实施，将注册系统科学合理配制，填充在《基地网点民生项目》的“顶层设计”框架里，涵盖招聘、培训、实操、上岗、晋升、辅导等。

如何看待“型、位、人”三者的关系，仁者见仁智者见智。曾经有圈内好友为之和我“争得你死我活”，尽管玩笑话，但也反映了目前行业内“百家争鸣、百花齐放”的大格局。彼此尊重，客观认识事物，逐渐得出公论，这才是正道。要“能争论，能办事，就是美”！明确了发展方向是一个好现象，这样的交流需要更多，不然怎么会有新思路、新产业、新业态、新模式的出现。最终达成共识既与未来国际通行规则接轨，又与中国国情相适应。中夕网创建的“中国式社会化养老服务体系”，为整个传统养老业态平稳实现整体性升级，提供了“湖州样本”，将逐步推广到全国各地。

为回过来从新审视，敬老养生文化战略研究中心认为：

“定型”《基地网点民生项目》是顶层设计的微观者，是政策环境的描绘者，是投资者战略意图的书写者、创新机制的引领者，项目定位是指明了如何走下一步的探路者；

“定位”《基地网点民生项目》显示了项目本身的系统性、专业性、功能性，显示了项目内涵的品质、显示了区别同类品牌的标准化定位，显示了项目的产品精髓和亮点；

“定人”是最难的一个环节，其他环节都可以通过硬件投入来解决，唯独运营系统的客户口碑不能靠硬件来实现。靠的是人或者人操作的设备来完成所有的基础服务，需要踏踏实实一步一步落地。

《基地网点民生项目》的开发基于以下五个方面：

第一、基于政策研究和运营服务的市场调研与整体策划；

第二、全面引入标准化、适老化、功能化的规划、建筑、室内、景观设计；

第三、专业技术人员职业资格的培训体系；

第四、运营管理内容体系及管理提升的思路；

第五、《快乐老家居住权证》的注册服务系统。 

一、前期市场调研对于投资者的意义：

下面就基地项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！

中国敬老养生文化战略研究中心，经过详细的市场调研和客户消费基础行为分析，分为三个阶段：第一阶段是低龄老人旅游、文化、健身、休闲，即60-75岁3:7:90；第二阶段是中龄老人敬老养生、文化，即75-85岁5:15:80；第三阶段高龄老人康复护理中心，即85岁以上，应该是10:30:60；即60%的老人在家里、30%的老人在社区、10%的老人在机构。

《基地网点民生项目》需要资源的整合以下四个方面：

第一、具备开工条件后，建筑商按国家级《1-5A型标配》的图施工进行建设；

第二、由当地政府负责对项目实施全程监控，达标验收合格后，交付联盟运营；

第三、同职业培训学校合作，为项目后期运营提供专业领域的人才保障；

第四、专业化培训的运营，将医养结合人才队伍建设纳入卫生健康服务的发展规划。

关于推进社会化养老服务体系建设：

1、《办法》规定，以家庭为单位实施“租购同权”注册制度，使用权期届满时可有偿续期，将成为造福人民的优质资产，奉行价值投资，采取产权化经营模式，股权投资有保障，有恒产者有恒心。

2、根据养老市场定位采用三方并举的方式，满足不同客户消费群体入住需求，它的地位之所以难以替代，迎合了全新的理念，并得到投资者的青睐。

3、为客户锁定个性化高标准量身定制的敬老养生新生活，关键是户型设计及内部结构设计，比如在空间划分与家具排布方面，预留了一定的灵活性。

4、《基地网点民生项目》规划投资的股权多元化改革，厘清投资开发商、建筑承包商和专业运营管理商，既要明确分工，又要协调配合实现互利共赢。

具体而言，为确保有稳定的偿还贷款资金来源：

(1)理清投资开发商、建筑承包商、专业运营商三者关系，各自扮演着不同阶段的角色、实施投资、建设、运营的截然分开，规范养老市场；

(2)项目的持有者将物业租赁给专业运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费等均由专业运营商承租方承担；

(3)梦想被确定期限，就变成了目标；目标经过分解，就变成计划；计划经过行动，就变成现实。成功的程序，起初就是梦想；因为实现梦想，需要坚持一步步走上成功的征途。没有实验，任何新的东西不能深知、“实践是检验真理的唯一标准”并未过时。

二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，（仅供大家学习参考）：

01、项目覆盖区域（区）县调研分析养老市场预测，形成完整的《市场调查报告》

02、进行目标客户分析，市场细分、选择、确定，形成《目标市场细分方案》

03、项目总体定位思路和市场定位策划，形成《项目定位报告》

04、基地网点项目，功能标准化设计，形成《功能标准体系与标准化》战略方案

05、基地网点项目，户型标准化设计，形成《快乐老家居住权证》注册方案

06、基地网点项目，内容策划与设计，形成《项目服务内容策划建议方案》

07、基地网点项目，建筑与装备投入，形成《建筑工程与装备投入策划建议方案》

08、基地网点项目，政府补贴策划建议，形成《政策研究和政府补贴策划建议方案》

09、基地网点项目，商业模式及盈利模式研究，形成《社会化养老商业模式》

10、基地网点项目，敬老养生品牌整体推广策划，形成《品牌推广策划建议方案》

11、基地网点项目，投入产出测算分析，形成《项目投入产出分析报告》

12、基地网点项目，整体形象设计，项目VIS设计，形成《VIS设计策划建议方案》

13、基地网点项目，景观与建筑规划设计院对接的《概念性规划设计任务书》

三、国家级《基地网点民生项目》建设的申报指南：

1、按照国家《1-5A型标配》规模标准机构设立的要求，实行先定规模标准，自主申报的原则，确保有序放开养老市场，持续放宽服务业市场准入；

2、全面实施标准化战略，公示建设方案，健全公平竞争审查制度，确保政府在购买服务、财政补助政策平等对待、一视同仁，公开接受社会监督；

3、完善准入条件、优化审批流程、规范行政许可，做到公开、透明、有效，为社会资本参与社会化养老提供便捷条件，确保最多跑一次落到实处；

4、以秩序规则为基础，完善公司治理结构，建立现代企业制度。要求企业股权管理关系清晰、结构合理、行为规范，把为人民造福的事办好办实；

5、《基地网点民生项目》具体的实施方案成熟可行，条款简单易懂，业务流程规范，具备便管理、易推广、可复制，可操作性、可持续发展目标。

四、创建中国特色社会化养老服务体系

国家级《基地网点民生项目》，依托国家数据共享交换平台和国家“互联网+监管”系统，强化统一规划、统一架构、统一管理，实现跨地区互通互认、信息一站式查询和综合监管一网统管。

中国敬老养生文化战略研究中心提出：在推进中国式现代化进程中，必须始终坚持市场化法治化原则，进一步全面深化养老市场改革，统筹好开放和安全；将应对老龄化问题作为一项长远的、系统的社会治理工程有序推进。

建设全国统一大市场，完善市场经济基础制度。坚持按规律办事、科学规划、合理布局。既不能好高骛远，也不能因循守旧，充分考虑人口基数问题，考虑我国城乡区域发展水平差异大等实际，坚持实事求是、求真务实，才能一步一个脚印推进前无古人的开创性事业。

五、最后，结语：

实施《基地网点民生项目》建设的县（区）要成立重点工程领导小组，要统筹管理、有序推进；新时代养老改革的新使命，是坚持社会化养老的改革方向，实现法治化、契约化的政企关系；坚持公开透明、公平公正、诚实守信的原则，指导各县（区）结合实际出台养老托育服务设施的实施细则。

国家发展改革委员会在《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》中阐述了PPP模式的含义，并将《基地网点民生项目》PPP模式下政府和社会资本之间的关系概括为政府与社会资本共同建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。根据中华人民共和国民法典、公司法等有关法律，建立现代企业管理制度。

中夕网：《基地网点民生项目》基础设施建设周期长、资金投入大，需要持续的资金投入。因此，应发挥财政资金引导作用，采取股权投资、融资担保、风险补偿等方式，推动政府和社会资本合作新机制实施，鼓励和吸引金融资本和社会资本加大支持，推进基本公共服务保障标准体系建设。

为全方位支持《基地网点民生项目》的建设，人民银行有关负责人介绍，根据国务院常务会议要求，普惠养老专项再贷款试点工作在部分地区开展，额度为400亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期两次。试点金融机构为国家开发银行、进出口银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行7家全国性大型银行。试点地区为浙江、江苏、河南、河北、江西等五个省份。

定义界定：国家级《基地网点民生项目》简称 “敬老养生示范基地”。人口老龄化社会；银发经济；养老问题、养老市场；创建中国式社会化养老服务体系；中国进入长寿化时代；老龄为事业、“夕阳红”是朝阳产业；没有夕阳红产业的发展，老龄事业就不会繁荣。

中国敬老养生文化战略研究中心，对国家级《基地网点民生项目》的投资开发与运营管理拥有唯一著作权。